Apa Fungsi AJB dalam Transaksi Properti?

Dalam transaksi jual beli properti, terdapat satu dokumen hukum yang memiliki peran sangat penting karena berkaitan langsung dengan peralihan hak kepemilikan, yaitu AJB.

Dokumen ini sering disebut sebagai penentu sah atau tidaknya proses jual beli rumah dan tanah di mata hukum. Namun, tidak sedikit calon pembeli yang masih belum memahami apa itu AJB, apa fungsinya, serta bagaimana kedudukannya dalam rangkaian transaksi properti.

Agar tidak terjadi kesalahpahaman dan risiko di kemudian hari, penting bagi pembeli maupun penjual untuk memahami AJB secara menyeluruh. Artikel ini akan membahas AJB secara deskriptif mulai dari pengertian, fungsi, hingga perannya dalam transaksi properti.

Baca juga: Pilih Ukuran Rumah yang Tepat Agar Cicilannya Nyaman

Apa Itu AJB?

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang membuktikan telah terjadi transaksi jual beli sekaligus peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini bersifat autentik karena dibuat oleh pihak yang berwenang dan memiliki kekuatan hukum yang kuat.

Pengertian Akta Jual Beli dalam Konteks Hukum Properti

AJB merupakan bukti sah di mata hukum bahwa telah terjadi proses jual beli properti beserta kesepakatan harga dan ketentuan lainnya. Dokumen ini dibuat dalam bentuk akta autentik yang memiliki nilai pembuktian sempurna di pengadilan.

Meskipun AJB bukan merupakan bukti kepemilikan final seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), dokumen ini menjadi syarat mutlak untuk mengurus balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli. Tanpa AJB, proses peralihan hak kepemilikan tidak dapat didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Pembuatan AJB

Pembuatan AJB melibatkan beberapa pihak, yaitu:

• Penjual: Pihak yang menyerahkan hak atas properti
• Pembeli: Pihak yang menerima hak atas properti
• PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): Pejabat yang berwenang membuat akta autentik terkait tanah dan bangunan
• Saksi: Minimal dua orang saksi yang kompeten, biasanya tokoh masyarakat setempat seperti Ketua RT atau RW

AJB hanya dapat dibuat oleh PPAT, bukan oleh notaris biasa. Namun, banyak notaris yang juga menjabat sebagai PPAT sehingga dapat membuat dokumen ini.

Fungsi AJB dalam Transaksi Properti

AJB memiliki beberapa fungsi penting yang tidak dapat diabaikan dalam proses jual beli properti.

1. Sebagai Bukti Sah Jual Beli Properti

AJB menjadi bukti autentik yang sah secara hukum bahwa telah terjadi transaksi jual beli properti antara penjual dan pembeli. Dokumen ini memuat informasi lengkap mengenai harga kesepakatan, identitas kedua belah pihak, dan detail properti yang diperjualbelikan.

Dengan adanya AJB, kedua belah pihak memiliki bukti kuat apabila di kemudian hari terjadi permasalahan hukum. Dokumen ini dapat dijadikan alat bukti yang sempurna di pengadilan.

2. Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan

AJB menjadi dasar hukum yang sah untuk membuktikan bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli. Tanpa dokumen ini, peralihan hak dianggap tidak sah menurut hukum pertanahan di Indonesia.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, setiap peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Ini artinya, AJB adalah dokumen wajib yang tidak bisa digantikan dengan perjanjian lain.

3. Berperan dalam Proses Balik Nama Sertifikat

Salah satu fungsi utama AJB adalah sebagai syarat mutlak untuk melakukan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Tanpa AJB, pembeli tidak dapat mengubah nama pemilik pada sertifikat tanah atau bangunan.

Setelah AJB selesai dibuat, PPAT akan memproses pendaftaran peralihan hak ke BPN. Proses ini biasanya memakan waktu sekitar 14 hari kerja hingga sertifikat dengan nama pemilik baru terbit.

Isi Dokumen AJB

Agar memiliki kekuatan hukum yang sempurna, AJB harus memuat beberapa informasi penting sebagai berikut:

AJB harus mencantumkan data lengkap kedua belah pihak, meliputi:

• Nama lengkap sesuai KTP
• Nomor KTP dan Kartu Keluarga
• Alamat tempat tinggal
• Status perkawinan
• NPWP (jika ada)

Jika penjual atau pembeli sudah menikah, maka data pasangan juga harus dicantumkan sebagai tanda persetujuan.

Kedua, dokumen AJB memuat detail lengkap tentang properti, antara lain:

• Alamat lengkap lokasi properti
• Luas tanah dan luas bangunan
• Nomor sertifikat dan jenis haknya (SHM, SHGB, atau lainnya)
• Batas-batas tanah di sebelah utara, selatan, timur, dan barat
• Kondisi fisik bangunan (jika ada)

AJB juga harus menyebutkan harga jual beli yang disepakati oleh kedua belah pihak. Informasi ini penting karena akan menjadi dasar perhitungan pajak dan biaya PPAT. Dokumen juga mencantumkan metode pembayaran, apakah secara tunai, transfer, atau melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Tidak lupa AJB juga memuat tanggal penandatanganan akta serta pernyataan tegas bahwa hak atas properti telah beralih dari penjual kepada pembeli. Tanggal ini menjadi penanda resmi dimulainya kepemilikan baru atas properti tersebut.

Kedudukan AJB dalam Proses Jual Beli Properti

Dalam pembelian properti dari developer, biasanya terdapat dua tahap dokumen. Tahap pertama adalah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yang dibuat saat pembayaran belum lunas atau properti masih dalam pembangunan.

Setelah semua pembayaran lunas dan properti siap diserahkan, barulah AJB dibuat oleh PPAT. Jadi, PPJB adalah perjanjian awal yang mengikat komitmen, sedangkan AJB adalah dokumen final yang menandai peralihan hak secara sah.

AJB menjadi dokumen final karena setelah dokumen ini ditandatangani, maka transaksi jual beli dianggap selesai secara hukum. Kepemilikan properti telah berpindah tangan meskipun proses balik nama sertifikat masih berlangsung.

Dengan adanya AJB, pembeli sudah dapat menguasai dan menggunakan properti tersebut secara sah. Dokumen ini juga melindungi pembeli dari klaim pihak ketiga yang mengaku sebagai pemilik.

AJB dan sertifikat memiliki fungsi yang berbeda namun saling melengkapi. AJB adalah bukti transaksi jual beli, sedangkan sertifikat (SHM atau SHGB) adalah bukti kepemilikan tertinggi yang diakui negara.

Tanpa AJB, sertifikat tidak dapat dibalik nama. Sebaliknya, setelah AJB dibuat, proses balik nama sertifikat dapat dilakukan sehingga pembeli mendapatkan sertifikat atas namanya sendiri.

Baca juga: Apa Itu PPJB? Berikut Pengertian dan Fungsinya

Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Terkait AJB

Sebelum dan sesudah pembuatan AJB, ada beberapa hal penting yang harus diperhatikan, diantaranya:

1. Legalitas Objek Properti Sebelum AJB Dibuat

Pastikan properti yang akan dibeli memiliki legalitas yang jelas dan tidak dalam sengketa. PPAT biasanya akan melakukan pengecekan sertifikat ke BPN untuk memastikan:

• Sertifikat asli dan tidak palsu
• Properti tidak sedang dalam sengketa hukum
• Properti tidak sedang dijaminkan atau disita
• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sudah dibayar lunas

Jangan pernah menandatangani AJB sebelum memastikan legalitas properti benar-benar aman.

2. Biaya yang Timbul dalam Pembuatan AJB

Pembuatan AJB memerlukan biaya yang harus dipersiapkan. Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021, biaya pembuatan AJB maksimal 1% dari nilai transaksi.

Rincian biaya berdasarkan nilai transaksi:

• Hingga Rp500 juta: maksimal 1%
• Rp500 juta sampai Rp1 miliar: maksimal 0,75%
• Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar: maksimal 0,5%
• Di atas Rp2,5 miliar: maksimal 0,25%

Biaya ini sudah termasuk honorarium saksi. Selain itu, pembeli juga harus membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), sedangkan penjual membayar PPh (Pajak Penghasilan).

3. Penyimpanan AJB Asli dan Salinannya

AJB dibuat dalam 2 lembar asli. Lembar pertama disimpan oleh PPAT sebagai arsip, dan lembar kedua diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk proses pendaftaran peralihan hak.

Adapun pembeli dan penjual hanya menerima salinan resmi dari AJB yang telah dilegalisasi oleh PPAT. Salinan ini memiliki kekuatan hukum yang sama dengan aslinya untuk keperluan pembuktian.

Kesimpulan

AJB merupakan dokumen vital dalam transaksi properti yang berfungsi sebagai bukti sah peralihan hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini dibuat oleh PPAT dan menjadi syarat wajib untuk melakukan balik nama sertifikat di BPN.

Dengan memahami apa itu AJB, fungsinya, serta hal-hal yang perlu diperhatikan, Anda dapat melakukan transaksi properti dengan lebih aman dan terhindar dari risiko hukum di kemudian hari. Pastikan selalu menggunakan jasa PPAT yang terpercaya dan terdaftar resmi.

Jika Anda sedang mencari hunian dengan proses transaksi yang aman, transparan, dan terpercaya, Green Bestari Park adalah pilihan yang tepat. Kami menawarkan berbagai pilihan rumah berkualitas dengan legalitas lengkap dan didampingi oleh PPAT profesional.

Proses pembuatan AJB hingga balik nama sertifikat akan kami bantu agar berjalan lancar tanpa kendala. Wujudkan hunian impian Anda bersama Green Bestari Park. Hubungi kami sekarang untuk informasi lebih lanjut dan konsultasi gratis!