Rumah Tanpa Akses Jalan? Ternyata Ada Aturan Hukumnya, Loh!

Rumah tanpa akses jalan adalah kondisi ketika sebuah rumah atau bidang tanah tidak memiliki jalan keluar langsung menuju jalan umum karena posisinya terkurung oleh tanah milik orang lain. Situasi ini dapat menyulitkan mobilitas sehari-hari dan berpotensi menimbulkan sengketa dengan tetangga. Karena itu, penting memahami aturan yang mengatur hak akses sekaligus memastikan rumah yang dipilih memiliki akses jalan yang jelas.

Artikel ini membahas penyebab rumah tanpa akses jalan, aturan yang berlaku, langkah penyelesaiannya, serta pentingnya memilih hunian dengan akses yang telah direncanakan dengan baik.

Kenapa Ada Rumah yang Tidak Punya Akses Jalan?

Ada beberapa faktor yang membuat sebuah rumah akhirnya tidak memiliki jalan keluar sendiri ke jalan umum. Berikut penyebab yang paling sering ditemui.

• Posisi tanah yang terhimpit di antara rumah atau lahan tetangga sehingga satu-satunya jalan keluar harus melewati properti orang lain;
• Warisan tanah yang dibagi kepada beberapa ahli waris tanpa memperhitungkan jalan keluar, sehingga sebagian bidang tanah hasil pembagian justru terkurung;
• Perumahan lama yang dibangun tanpa perencanaan jalan lingkungan yang matang, sehingga beberapa rumah di bagian dalam kompleks tidak terhubung langsung ke jalan utama;

Kondisi tanah yang terkurung seperti ini paling sering muncul di kawasan padat penduduk atau permukiman yang berkembang secara organik tanpa perencanaan tata ruang yang jelas sejak awal. Semakin lama sebuah kawasan berkembang tanpa pengawasan tata ruang yang ketat, semakin besar pula kemungkinan munculnya bidang tanah yang terjepit di antara bangunan-bangunan lain.

Selain tiga penyebab di atas, praktik jual beli tanah sebagian atau pemecahan sertifikat tanpa memperhitungkan akses keluar juga kerap menjadi pemicu. Penjual terkadang hanya fokus pada luas dan harga tanah, sementara aspek akses jalan baru disadari bermasalah setelah transaksi selesai. Oleh sebab itu, memeriksa akses jalan sejak sebelum membeli tanah atau rumah menjadi langkah pencegahan yang jauh lebih murah dibandingkan menyelesaikan sengketa di kemudian hari.

Apakah Ada Aturan yang Melindungi Pemilik Rumah Tanpa Akses Jalan?

Kabar baiknya, hukum Indonesia sudah mengatur hak pemilik tanah yang terkurung untuk mendapatkan akses jalan keluar. Menurut kutipan dari Klinik Hukumonline, ketentuan mengenai hak jalan keluar ini diatur secara rinci dalam Pasal 667 dan 668 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau KUH Perdata.

Pasal 667 dan 668 KUH Perdata tentang Hak Jalan Keluar

Pasal 667 KUH Perdata memberikan hak bagi pemilik tanah yang terhimpit di antara tanah-tanah milik orang lain untuk meminta akses jalan keluar melalui tanah tetangga terdekat. Pemilik tanah yang mengajukan permintaan ini tetap memiliki kewajiban membayar ganti rugi yang seimbang dengan kerugian yang ditimbulkan akibat pembuatan jalan tersebut.

Sementara itu, Pasal 668 KUH Perdata mengatur bahwa jalan keluar tersebut harus dibuat di sisi tanah yang paling dekat dengan jalan umum, dengan kerugian sekecil mungkin bagi pemilik tanah yang dilalui. Aturan ini bertujuan menyeimbangkan kepentingan kedua belah pihak, baik pemilik tanah yang terkurung maupun pemilik tanah yang harus merelakan sebagian lahannya untuk jalan.

Dukungan dari Aturan Pertanahan dan Jalan

Perlindungan serupa juga berlaku bagi pemilik tanah dengan status Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha. Ketentuan ini tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang mewajibkan pemegang hak untuk memberikan jalan keluar, jalan air, atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung. Aturan yang sama bahkan melarang pemegang HGU mengurung atau menutup akses tanah lain dari lalu lintas umum.

Ketentuan ini menegaskan bahwa hak atas akses jalan bukan sekadar kebiasaan sosial, melainkan kewajiban hukum yang mengikat setiap pemegang hak atas tanah, termasuk pengembang kawasan atau pemilik lahan berskala besar. Dengan adanya dua landasan hukum ini, pemilik rumah tanpa akses jalan memiliki dasar yang kuat untuk memperjuangkan haknya, baik melalui jalur kekeluargaan maupun jalur hukum jika diperlukan.

Langkah yang Bisa Diambil Jika Tetangga Menolak Memberi Akses

Meski aturan hukumnya sudah jelas, penyelesaian di lapangan tidak selalu mudah. Berikut tahapan yang bisa ditempuh secara bertahap.

• Mengajak bicara baik-baik atau bermusyawarah terlebih dahulu dengan tetangga yang tanahnya akan dilalui, termasuk membicarakan besaran ganti rugi yang wajar;
• Meminta bantuan mediasi dari perangkat desa atau RT setempat apabila musyawarah langsung belum menemukan titik temu;
• Menempuh jalur hukum ke pengadilan sebagai upaya terakhir, terutama jika tetangga tetap menutup akses secara sepihak meski sudah diminta secara baik-baik;

Perlu diketahui, jika pemilik tanah yang berada dekat jalan umum menutup satu-satunya akses yang seharusnya menjadi jalan keluar, tindakan tersebut berpotensi digugat sebagai perbuatan melawan hukum sesuai Pasal 1365 KUH Perdata. Karena itu, menempuh jalur musyawarah sejak awal jauh lebih efisien dibandingkan berlarut-larut dalam sengketa yang bisa memakan waktu dan biaya.

Sebelum menempuh jalur hukum, ada baiknya pemilik tanah yang terkurung menyiapkan bukti pendukung, seperti sertifikat tanah, denah lokasi, dan riwayat komunikasi dengan tetangga. Dokumen-dokumen ini akan sangat membantu, baik saat proses mediasi maupun jika perkara harus dilanjutkan ke pengadilan. Dengan persiapan yang matang, penyelesaian sengketa akses jalan bisa berjalan lebih cepat dan tidak berlarut-larut.

Green Bestari Park: Hunian dengan Akses Jalan yang Sudah Terjamin

Persoalan rumah tanpa akses jalan sebenarnya bisa dihindari sejak awal dengan memilih hunian yang perencanaan jalannya sudah matang. Green Bestari Park hadir sebagai kawasan hunian modern di Balaraja, Tangerang, yang dikembangkan dengan konsep tata ruang terpadu. Lokasinya strategis, hanya berjarak sekitar satu menit dari exit tol Balaraja Timur dan dekat dengan rencana pengembangan Stasiun MRT Cibadak, sehingga mobilitas penghuni menjadi lebih mudah.

Setiap unit rumah di Green Bestari Park dirancang memiliki akses langsung ke jalan lingkungan tanpa harus melalui lahan tetangga. Perencanaan jalan yang matang sejak tahap pembangunan ini membuat penghuni tidak perlu khawatir menghadapi persoalan tanah terkurung di kemudian hari. Ditambah dengan konsep kawasan hijau dan fasilitas yang lengkap, Green Bestari Park menjadi pilihan tepat bagi keluarga yang menginginkan hunian nyaman sekaligus bebas dari risiko sengketa akses jalan.

Kemudahan akses ini juga didukung dengan tersedianya layanan shuttle bus menuju sejumlah kawasan sekitar, sehingga penghuni tetap terhubung dengan pusat aktivitas tanpa harus mengandalkan kendaraan pribadi setiap saat. Dengan perencanaan kawasan yang menyeluruh, penghuni dapat lebih fokus menikmati kenyamanan rumah tanpa perlu memikirkan risiko akses jalan yang bermasalah di masa depan.

Tertarik memiliki hunian dengan akses jalan yang sudah terjamin dan lingkungan yang tertata rapi? Kunjungi Green Bestari Park sekarang juga dan temukan unit yang sesuai dengan kebutuhan keluarga Anda.